Kui palju saab mu maale arendada? Üld- ja detailplaneeringu mõju
Vahet ei ole, kas oled äriplaaniga arendaja või tahad ehitada enda tarbeks – kui oled kunagi unistanud oma maa arendamisest või oled juba selle teekonna alguses, siis oled kindlasti kokku puutunud kahe olulise mõistega – üldplaneering ja detailplaneering. Need kaks planeeringuliiki on võtmetähtsusega dokumendid, mis määravad ära, kui palju ja millist arendust on sinu maal võimalik teostada. Selles blogipostituses vaatleme lähemalt, mis rolli mängivad üldplaneering ja detailplaneering maastiku arendamisel.
Üldplaneering – suure vaatega teejuht
Üldplaneering on tihti maaomaniku ja arendaja jaoks esimene praktilist väärtust omav planeeringudokument, kust saab aimu võimalikust maksimaalsest ehitusõigusest. See on omamoodi teejuht, mis määrab kindlaks piirkonna üldised arengusuunad ja kasutusotstarbed. Üldplaneeringuga hõlmatakse suurem ala, tihtipeale tervet omavalitsust või isegi mitut omavalitsust, ning see seab raamid, kuidas üldiselt seda maad kasutada võib.
Näiteks võib üldplaneering määrata, millistel aladel on lubatud elamuehitus, millised piirkonnad on ette nähtud äritegevuseks või millised alad tuleks jätta rohealaks. Üldplaneeringuga kavandatakse ka taristut, nagu näiteks oluliste teede ja transpordisõlmede, magistraaltorustike ja elektriliinide jms ruumivajadus.
Tänu GIS-süsteemide arengule ja levikule on üldplaneeringud läinud järjest täpsemaks ja mõnikord sisaldub nendes juba nii palju infot, et üldplaneering hakkab peaaegu täitma detailplaneeringu ülesandeid.
Üldplaneering on alati avalikult saadaval vähemalt kohaliku omavalitsuse kodulehel ja esmast hinnangut oma maa arendusvõimaluste kohta saab teha pelgalt üldplaneeringu maakasutusplaanile vaadates.
Detailplaneering paneb üldised arengusuunad numbritena kirja
Kui üldplaneering seab suured suunad, siis detailplaneering keskendub konkreetsele alale või katastriüksusele. Detailplaneeringuga viiakse ellu üldplaneeringu suurt vaadet konkreetses asukohas ja see on järgmine loogiline samm, kui soovid oma maal midagi konkreetset ehitada. Detailplaneeringuga täpsustatakse, kuidas täpselt maa-ala kasutatakse ja millised on ehitusnõuded. Seega tihti eriti suuremate arenduste puhul on detailplaneering ainus võimalik ehitusõigust andev dokument.
Detailplaneeringuga on võimalik määrata hoonete ehitisealused pinnad, kõrgused ja suurused, krundi piirid, haljastuse nõuded ning muud olulised detailid. See võimaldab omavalitsusel tagada, et uued ehitised sobiksid ümbritseva keskkonnaga ja vastaksid kogukonna vajadustele.
Detailplaneeringusse kirja pandud numbritest sõltub otsesest arenduse brutomaht, müüdava pinna maht, parkimiskorraldus jne.
Detailplaneeringu algatamisel lähtub kohalik omavalitsus eelkõige kehtivast üldplaneeringust. See tähendab, et ei pea pimesi üritama detailplaneeringut algatada ja teadmatuses kannatada kuni otsuse saamiseni, vaid enamasti saab vähemalt elukondliku arenduse puhul kõik olulisemad piiravad numbrid ise üldplaneeringust välja otsida ja selle järgi oma edasist tegevust suunata.
Üldplaneeringu dokumentide läbitöötamisega saab ka OÜ Vanarc abiks olla.
Kui palju saab mu maale arendada?
Nüüd, kui oleme tutvunud üldplaneeringu ja detailplaneeringu rolliga, võime küsida – kui palju saab mu maale tegelikult arendada? Vastus sõltub suuresti just nendest planeeringutest. Üldplaneering annab suunised ja piirid, kuid detailplaneering täpsustab need piirid ja määrab kindlaks, kui palju ja millist tüüpi arendust on lubatud.
Piltlikult öeldes võib kõigepealt üldplaneeringust välja otsida vastust küsimusele, kas ja mida maatükile üldse arendada tohib.
Kui need vastused on arendaja jaoks üldiselt rahuldavad, tuleb edasi tegeleda detailplaneeringu koostamisega või siis osta kehtiva detailplaneeringuga objekt, mille ehitusõigus sobib Teie plaanidega.
Oluline on mõista, et mõlemad planeeringuliigid on mõeldud tagamaks tasakaal kinnisvara arendamise ja looduskeskkonna säilitamise vahel. Need aitavad tagada, et uued ehitised oleksid kooskõlas ümbritseva maaga ning teeniksid kogukonna huve. Selle pärast on nii üld- kui detailplaneeringu koostamine avalik protsess – ning tõsi on ka see, et tihti on nad seetõttu üsna aeganõudvad.
Seega, kui soovid oma maad arendada, alusta üldplaneeringust ja liigu seejärel edasi detailplaneeringuni. Sel moel saad kindel olla, et sinu visioon saab teoks, samal ajal kaitstes ka ümbritsevat keskkonda ja kogukonna huve.